אחד היעדים המועדפים על ידי משקיעים להשקעה בנדל"ן באלבניה היא עיר הבירה טירנה. טירנה היא לא רק עיר הבירה של אלבניה אלא היא גם העיר הגדולה ביותר, מרכז העסקים, התרבות והממשל, והיא גם העיר הגדולה ביותר בין המדינות השכנות מקדוניה, קוסובו ומונטנגרו, כך שהיא מהווה גם מרכז עסקים איזורי.
סוגי נכסים להשקעה בטירנה
- דירות להשכרה למגורים. דירות להשכרה למגורים הן אחד מאפיקי ההשקעה המומלצים בטירנה. הסיבה לכך היא שמוסר התשלומים של הדיירים באלבניה הוא גבוה במיוחד, מבחינה תרבותית אלבנים נוטים לקחת על עצמם רק התחייבויות שהם יכולים לעמוד בהן, ולכן אלבנים הם דיירים טובים שמקיימים את החוזה ומשלמים בזמן. לכן, השכרה לטווח ארוך נותנת שקט נפשי למשקיעים, שיכולים לקבל הכנסה קבועה בסיכון נמוך במיוחד. יתרה מכך, גובה שכר הדירה בטירנה בעלייה משמעותית, כך שלמשל דירה שהושכרה ב-420€ לפני שנה, מושכרת היום ב-550€, ועשוי לעלות אף יותר בשנים הבאות.
- דירות לפיצול ולהשכרה לטווח קצר ("AirB&B"). למשקיעים מעט יותר הרפתקנים, ישנן בטירנה דירות שניתן לפצל ולהשכיר כדירות AirB&B, במטרה להגדיל את התשואה. כמובן שהתשואה על השכרה של שתיים או שלוש יחידות קטנות גבוהה הרבה יותר מהתשואה על השכרה של יחידה אחת גדולה. באלבניה אמנם נדרש אישור מוניציפלי כדי לפצל את הדירה, אך בניגוד לישראל מדובר באישור שקל מאוד להשיג אותו, אם מגישים את המסמכים נכון.
- דירות "AirB&B" מוכנות להשכרה. למי שמעוניין בתשואה יותר גבוהה אבל לא מעוניין להיכנס להרפתקה של חלוקה, שיפוץ וריהוט הדירה בעצמו, ישנן דירות AirB&B למכירה כשהן כבר מפוצלות ומרוהטות, וניתנות להשכרה כדירות AirB&B ללא השקעה משמעותית נוספת.
- דירות בבנייה. אחד מאפיקי ההשקעה המומלצים ביותר בטירנה הוא דירות בבנייה. למשקיעים שיש להם קצת יותר אורך נשימה ויכולים לחכות שנה-שנתיים בלי לקבל שכר דירה, רכישת דירות בבנייה עשויה להניב תשואה גבוהה במיוחד. בניגוד לישראל, רכישת דירות בבנייה באלבניה היא בטוחה, הקבלנים נוטים לעמוד בלוח הזמנים ומקרים של קבלנים שפשטו את הרגל ולא סיימו את הבנייה, שנפוצים בישראל, פשוט לא קיימים. אתם יכולים למנף זאת לטובתכם ולרכוש דירה באחד מהפרויקטים שנבנים באיזורים המתפתחים או באיזורים המפותחים ולזכות לתשואה גבוהה על ההשקעה, בין אם על ידי מכירת הדירה לאחר שתהיה מוכנה, ובין אם על ידי המשך החזקתה והשכרתה.
- נכסים מסחריים. בטירנה נכסים מסחריים רבים, החל מחנויות רחוב ועד בנייני משרדים. בעוד רכישה והשכרה של נכסים מסחריים יכולה להניב תשואה גבוהה ויציבה, הסיכון גבוה יחסית בעיקר בשל המחיר הגבוה של הנכסים המסחריים.
תשואות על נכסים בטירנה
לא רק בטירנה, אלא בכל מקום בעולם, משקיעי נדל"ן זוכים לשלושה סוגי תשואות: תשואת שכר דירה, עליית ערך הנכס, ועליית שכר הדירה. המיוחד לטירנה הוא שבעוד שהסוג הראשון לא גבוה במיוחד, שני הסוגים האחרים גבוהים מאוד.
- תשואת שכר הדירה. תשואת שכר הדירה בטירנה לא גבוהה במיוחד ועומדת על 3.5%-4.5% להשכרה לטווח ארוך ו-6.5%-9.5% בהשכרה לטווח קצר. הנתונים האלה אמנם גבוהים ביחס לישראל, אבל עדיין לא מלהיבים ממש. הסיבה שמשקיעים בוחרים להשקיע בטירנה היא שני הנתונים הבאים:
- עליית ערך הנכס. עליית ערך הנכסים בטירנה נמצאת בתנופה אדירה. עליית ערך הנדל"ן בטירנה בשנים הקודמות עמד על ממוצע שנתי של 6.5%, ואולם רק בשנה האחרונה עלה ערך הנכסים ביותר מ-20%, ומוסיף לעלות בקצב דומה. הנדל"ן בטירנה הוא "שוק של מוכרים", הקונים רבים אך ההיצע נמוך מאוד, כל דירה שנכנסת לשוק נחטפת. יחד עם תנופת התיירות וההתפתחות של העיר, תשואות גבוהות על ערך הנכס צפויות להמשיך.
- עליית שכר הדירה. לא רק ערך הנכסים עולה אלא גם מחירי השכירות. מחירי השכירות בטירנה עלו בכ-30% רק בשנה האחרונה. לכן לדוגמא אם רכשתם דירה וקיבלתם עליה "רק" 3.5% שכר דירה בשנה הראשונה, בשנה השנייה אתם עשויים לקבל עליה כבר מעל 4.5%, והתשואה עשויה להמשיך ולעלות עם העלייה ברמת שכר הדירה.
חברות ניהול נכסים בטירנה
בטירנה אין חברות רבות לניהול נכסים, אולם ישנן מספיק חברות ניהול כדי לאפשר למשקיע הישראלי לנהל מרחוק את נכסיו. חברות הניהול גובות בדרך כלל כ-10% עבור השכרה לטווח ארוך וכ-30% עבור השכרה לטווח קצר.
